Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder vermietet, muss Interessenten einen Energieausweis vorlegen – spätestens bei der Besichtigung. Es gibt zwei Arten: den günstigeren Verbrauchsausweis und den aussagekräftigeren Bedarfsausweis. Zum 1. Januar 2027 ändern sich mehrere Regeln, unter anderem die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Hier erfahren Sie, welcher Ausweis für Sie gilt, was er kostet und welche Pflichten bestehen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Arten: Verbrauchsausweis (auf Basis der Heizkostenabrechnungen) und Bedarfsausweis (berechnet aus Bausubstanz und Anlagentechnik).
- Gültigkeit: 10 Jahre.
- Pflicht: bei Neubau, Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing – Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Übergabe nach Vertragsabschluss.
- Kosten (Richtwerte): Verbrauchsausweis etwa 50–100 €, Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Aufnahme etwa 300–500 €.
- Bußgeld: bis zu 10.000 € bei Verstößen gegen die Vorlage- oder Anzeigepflichten.
- Ab 1.1.2027: digitaler Ausweis, neue Pflichtangaben in Anzeigen, Vorlagepflicht auch bei Vertragsverlängerungen.
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis beschreibt die energetische Qualität eines Gebäudes. Kernstück ist ein Kennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/(m²a)) und eine farbige Skala mit Effizienzklassen. Dazu kommen Angaben zu Baujahr, Heizung und Energieträgern sowie Modernisierungsempfehlungen. Rechtsgrundlage sind die §§ 79 bis 88 des Gebäudeenergiegesetzes, das seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) heißt. Die Paragrafennummern zum Energieausweis sind gleich geblieben.
Der Ausweis ist 10 Jahre gültig (§ 79 Abs. 3). Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche brauchen keinen.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
| Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis | |
|---|---|---|
| Grundlage | tatsächlicher Energieverbrauch laut Abrechnungen | Berechnung aus Gebäudehülle, Fenstern, Heizung, Warmwasser |
| Abhängig vom Nutzerverhalten | ja | nein |
| Datengrundlage bis Ende 2026 | mindestens 36 Monate, jüngste Periode höchstens 18 Monate alt | Bauunterlagen, Begehung oder Fotos |
| Kosten (Richtwert) | ca. 50–100 € | ca. 300–500 € mit Datenaufnahme vor Ort |
| Aussagekraft für Sanierung | gering | hoch |
Der Verbrauchsausweis ist günstig, hängt aber stark davon ab, wie die bisherigen Bewohner geheizt haben. Ein sparsamer Single in einem schlecht gedämmten Haus kann einen guten Wert erzeugen, der für eine Familie nicht zutrifft. Der Bedarfsausweis rechnet mit standardisierten Bedingungen und macht Gebäude vergleichbar.
Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht?
Bis zum 31. Dezember 2026 gilt: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist bei Verkauf und Vermietung ein Bedarfsausweis vorgeschrieben – es sei denn, das Haus erfüllte schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 oder wurde später entsprechend modernisiert (§ 80 Abs. 3). Bei Neubauten und nach größeren Änderungen am Gebäude, für die das ganze Haus neu berechnet wird, ist ebenfalls ein Bedarfsausweis nötig.
Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Pflicht für ältere kleine Wohngebäude: Nach der Neufassung ist der Bedarfsausweis für den Verkaufs- und Vermietungsfall nur noch bei Nichtwohngebäuden vorgeschrieben. Der Verbrauchsausweis ist dann nur noch für reine Wohngebäude zulässig und beruht auf Verbrauchswerten aus zwei Jahren.
Wann Sie einen Energieausweis brauchen
- Neubau: Der Bauherr erhält unverzüglich nach Fertigstellung einen Bedarfsausweis.
- Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing: Vorlage spätestens bei der Besichtigung – ein gut sichtbarer Aushang oder ein Auslegen genügt. Gibt es keine Besichtigung, muss der Ausweis unverzüglich vorgelegt werden, spätestens auf Verlangen. Nach Vertragsabschluss ist er unverzüglich zu übergeben (Original oder Kopie).
- Ab 2027 neu: Die Pflicht gilt auch bei der Verlängerung von Miet-, Pacht- oder Leasingverträgen.
- Selbst genutztes Haus: Wer weder verkauft noch vermietet, braucht keinen Energieausweis.
Baudenkmäler sind nach geltendem Recht von der Vorlagepflicht bei Verkauf und Vermietung ausgenommen (§ 79 Abs. 4). Ob diese Ausnahme nach der Neufassung ab 2027 bestehen bleibt, sollten Eigentümer von Denkmalen dann gesondert prüfen lassen.
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Liegt ein Energieausweis vor, müssen Anzeigen in Zeitungen und Online-Portalen bestimmte Angaben enthalten (§ 87):
| Bis 31.12.2026 (Wohngebäude) | Ab 1.1.2027 (für neu ausgestellte Ausweise) |
|---|---|
| Art des Ausweises | Art des Ausweises |
| Endenergiekennwert | Jahres-Primärenergiebedarf in kWh/(m²a) |
| wesentlicher Energieträger der Heizung | wesentliche Energieträger |
| Baujahr | Baujahr |
| Effizienzklasse | Effizienzklasse |
| – | Ausstellungsdatum |
Effizienzklassen A+ bis H
Für Wohngebäude ordnet Anlage 10 den Endenergiekennwert einer Klasse zu. Diese Skala bleibt auch nach 2027 für Wohngebäude bestehen; für Nichtwohngebäude kommt dann eine neue Skala A bis G hinzu.
| Klasse | Endenergie (kWh/(m²a)) |
|---|---|
| A+ | bis 30 |
| A | bis 50 |
| B | bis 75 |
| C | bis 100 |
| D | bis 130 |
| E | bis 160 |
| F | bis 200 |
| G | bis 250 |
| H | über 250 |
Beispiel mit angenommenen Werten: Ein Einfamilienhaus mit 140 m² verbraucht im Schnitt 23.800 kWh Gas pro Jahr für Heizung und Warmwasser. Das ergibt grob 170 kWh/(m²a) – Klasse F. Die genaue Einstufung hängt von der im Ausweis verwendeten Bezugsfläche und von Korrekturen (etwa Klimabereinigung) ab, daher ist die Rechnung nur eine Orientierung.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Ausstellen dürfen nur Fachleute mit der Qualifikation nach § 88, zum Beispiel Architektinnen und Bauingenieure, Handwerksmeister aus Bau, Ausbau und Anlagentechnik, Schornsteinfeger oder staatlich geprüfte Techniker mit passender Zusatzqualifikation. Für bestehende Gebäude muss der Aussteller das Haus begehen oder sich geeignete Fotos zur Verfügung stellen lassen. Reine Online-Ausweise ohne jede Prüfung der Daten erfüllen diese Pflicht nicht.
Planen Sie ohnehin eine Sanierung, kann eine geförderte Energieberatung sinnvoller sein als ein einfacher Ausweis: Das BAFA bezuschusst die Energieberatung für Wohngebäude mit 50 % des Honorars, höchstens 650 € bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Das Ergebnis ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP), der zudem höhere Zuschüsse bei der Förderung von Dämmung und Fenstern ermöglicht. Für den Energieausweis selbst gibt es keine Bundesförderung.
Was ändert sich ab 2027?
Mit dem Gesetz vom 23. Juli 2026 setzt Deutschland die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie zum Energieausweis um. Die Änderungen treten am 1. Januar 2027 in Kraft:
- Der Ausweis wird digital und maschinenlesbar ausgestellt, auf Wunsch auch auf Papier.
- Neue Bezeichnungen: „Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung“ (bisher Bedarfsausweis) und „auf Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs“ (bisher Verbrauchsausweis).
- Die Bedarfsausweis-Pflicht für kleine Wohngebäude mit Bauantrag vor November 1977 entfällt.
- Vorlagepflicht auch bei Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen.
- In Anzeigen steht künftig der Primärenergiebedarf statt des Endenergiekennwerts, dazu das Ausstellungsdatum.
Bereits ausgestellte Ausweise bleiben bis zum Ablauf ihrer zehn Jahre gültig. Einen noch gültigen Ausweis müssen Sie wegen der Reform also nicht erneuern.
Typische Fehler
- Den Ausweis erst nach der Besichtigung beschaffen – er muss spätestens dabei vorliegen.
- Pflichtangaben in der Anzeige vergessen, obwohl ein Ausweis vorliegt.
- Ablaufdatum übersehen: Ein abgelaufener Ausweis erfüllt die Pflicht nicht.
- Verbrauchsausweis wählen, obwohl (bis Ende 2026) ein Bedarfsausweis vorgeschrieben ist.
- Den günstigsten Online-Anbieter nehmen, ohne dass Fotos oder Begehung verlangt werden.
Verstöße gegen die Vorlage-, Übergabe- und Anzeigepflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 € geahndet werden (§ 108 GModG).
Häufige Fragen
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich selbst im Haus wohne?
Nein. Pflicht ist er nur bei Neubau, größeren Änderungen mit Neuberechnung sowie bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing. Für eine Sanierungsplanung ist eine Energieberatung aussagekräftiger.
Muss ich als Mieter den Energieausweis bekommen?
Der Vermieter muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Abschluss des Mietvertrags unverzüglich übergeben, als Original oder Kopie.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Zehn Jahre ab Ausstellung. Das gilt auch für Ausweise, die vor der Reform zum 1. Januar 2027 ausgestellt wurden.
Verbessert eine neue Heizung die Effizienzklasse?
Im Bedarfsausweis meist ja, weil die Anlagentechnik in die Berechnung eingeht. Wer etwa auf eine Wärmepumpe umsteigt, kann dafür Zuschüsse nutzen – siehe Förderung für die Heizung. Ein neuer Ausweis ist nach einer Modernisierung aber nur bei einer Neuberechnung des ganzen Gebäudes Pflicht.
Quellen
- § 80 GModG: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
- § 79 GModG: Grundsätze des Energieausweises
- § 88 GModG: Ausstellungsberechtigung
- § 108 GModG: Bußgeldvorschriften
- Anlage 10: Effizienzklassen von Wohngebäuden
- BGBl. 2026 I Nr. 226 (Änderungen ab 1.1.2027)
- Gebäudeforum klimaneutral (dena): Energieausweis
- Verbraucherzentrale: Energieausweis für Wohngebäude
- co2online: Energieausweis – Klassen und Kosten
- BAFA: Energieberatung für Wohngebäude
Stand: Oktober 2026. Preise sind Richtwerte. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung.