Eine Dachsanierung ist eines der teuersten Projekte am Haus – je nach Umfang kostet sie für ein Einfamilienhaus fünfstellige Beträge. Wer das Dach ohnehin neu eindecken muss, sollte die Dämmung gleich mitmachen: Dann greifen gesetzliche Mindestanforderungen, und erst mit Dämmung werden auch Neueindeckung, Gerüst und Dachrinnen förderfähig. Hier finden Sie Richtwerte, die Regeln des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) und die Förderwege im Überblick.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Kosten: Aufsparrendämmung inklusive Neueindeckung laut co2online etwa 130–200 €/m², die Verbraucherzentrale nennt für Aufsparren- und Flachdachdämmung rund 250–390 €/m²; das Gerüst kommt meist hinzu.
- Pflicht: Wird die Dachdeckung samt Lattung erneuert, gilt nach GModG ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K), beim Flachdach 0,20 – es sei denn, höchstens 10 % der Fläche sind betroffen.
- Förderung: BAFA-Zuschuss 15 % auf bis zu 30.000 € je Wohneinheit; mit iSFP zusätzlich 5 Prozentpunkte auf den Teil über 30.000 €. Dafür ist ein U-Wert von 0,14 nötig.
- Mitgefördert: Neueindeckung, Lattung, Dachrinnen, Gerüst und Entsorgung – aber nur zusammen mit der Dämmung.
- Alternative: Steuerbonus nach § 35c EStG, 20 % über drei Jahre, höchstens 40.000 €.
Wann ist eine Dachsanierung fällig?
Ziegel- und Betondachsteine halten lange: Die Nutzungsdauertabelle des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) setzt für Deckungen aus Ziegel, Schiefer oder Beton mindestens 50 Jahre an, für Bitumenschindeln 25 Jahre und für Flachdach-Abdichtungsbahnen meist 30 Jahre. Oft sind es nicht die Ziegel, sondern Lattung, Unterspannbahn oder Anschlüsse, die zuerst versagen. Typische Anlässe für eine Sanierung:
- Feuchte Stellen im Dachgeschoss, nasse Dämmung oder Schimmel
- Verschobene, poröse oder gebrochene Dachziegel, durchhängende Dachflächen
- Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum
- Geplante Photovoltaikanlage auf einem älteren Dach
- Hohe Heizkosten und kalte Räume unter dem Dach
Das Dach ist laut Umweltbundesamt mit etwa 20 bis 30 Prozent an den Wärmeverlusten eines Gebäudes beteiligt. Wer ohnehin ein Gerüst stellt und die Deckung abnimmt, kann die Dämmung von außen mit vergleichsweise geringem Mehraufwand einbauen. Soll später eine PV-Anlage aufs Dach, lohnt es sich, beides zu koordinieren – sonst müssen die Module bei einer späteren Neueindeckung wieder ab (mehr dazu unter Photovoltaik Kosten).
Was kostet eine Dachsanierung?
Die Kosten hängen stark von Dachform, Fläche, Material, Zustand des Dachstuhls und Region ab. Neutrale Stellen veröffentlichen vor allem Spannen für die Dämmung; für eine reine Neueindeckung ohne Dämmung gibt es keine belastbaren amtlichen Richtwerte – hier helfen nur Vergleichsangebote.
| Maßnahme | Richtwert pro m² Dachfläche | Beispiel 100 m² |
|---|---|---|
| Aufsparrendämmung inkl. Neueindeckung | 130–200 € | 14.000–20.000 € |
| Zwischensparrendämmung (von innen) | 70–120 € | 7.000–13.000 € |
| Untersparrendämmung (Ergänzung) | 30–80 € | 3.000–8.000 € |
| Flachdachdämmung | 100–180 € | 10.000–18.000 € |
Die Spannen zeigen, wie weit die Preise auseinanderliegen. Hinzu kommen je nach Haus Posten wie Gerüst, Entsorgung der alten Deckung (bei asbesthaltigen Platten deutlich teurer), Reparaturen am Dachstuhl, neue Dachrinnen und Fallrohre, Kaminanschlüsse oder Dachfenster. Holen Sie mindestens zwei bis drei detaillierte Angebote ein, in denen diese Positionen einzeln ausgewiesen sind. Die Kosten der reinen Dämmung im Detail vergleichen wir im Beitrag Dachdämmung Kosten pro m².
Was das Gesetz bei der Dachsanierung verlangt
Seit dem 29. Juli 2026 gilt statt des Gebäudeenergiegesetzes das Gebäudemodernisierungsgesetz. Nach § 36 GModG müssen erneuerte Außenbauteile die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten. Für das Dach eines Wohngebäudes heißt das:
| Fall | Gesetzlich (GModG, Anlage 7) | Für BAFA-Förderung / § 35c |
|---|---|---|
| Steildach: Dachdeckung inkl. Lattung erneuert | U ≤ 0,24 W/(m²K) | U ≤ 0,14 W/(m²K) |
| Flachdach: Abdichtung erneuert | U ≤ 0,20 W/(m²K) | U ≤ 0,14 W/(m²K) |
| Dachgauben | U ≤ 0,24 W/(m²K) | U ≤ 0,20 W/(m²K) |
| Dachflächenfenster | Uw ≤ 1,4 W/(m²K) | Uw ≤ 1,0 W/(m²K) |
- 10-Prozent-Regel: Betrifft die Erneuerung höchstens 10 % der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe, gelten die Anforderungen nicht – eine Reparatur einzelner Stellen löst also keine Dämmpflicht aus.
- Begrenzte Sparrenhöhe: Ist die Dämmdicke technisch begrenzt, etwa bei einer Zwischensparrendämmung durch die Sparrenhöhe, genügt die höchstmögliche Dämmschichtdicke mit einer Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(mK), bei Einblasdämmung oder nachwachsenden Dämmstoffen 0,045.
- Neuere Dächer: Wurde das Bauteil nach dem 31. Dezember 1983 nach den damaligen Energiesparregeln errichtet oder erneuert, gelten die Anforderungen bei Erneuerung der Deckung bzw. Abdichtung nicht.
- Oberste Geschossdecke: Unabhängig von einer Sanierung kann eine Nachrüstpflicht für ungedämmte oberste Geschossdecken bestehen (§ 35 GModG). Ein gedämmtes Dach darüber erfüllt sie. Details unter Oberste Geschossdecke dämmen.
Für eine Förderung reicht der gesetzliche Mindestwert nicht: BAFA und Steuerbonus verlangen beim Dach einen U-Wert von 0,14 W/(m²K). Das bedeutet deutlich dickere Dämmung – das sollten Sie vor der Planung mit dem Dachdecker und gegebenenfalls einer Energieberatung klären.
Förderung: BAFA-Zuschuss, Kredit oder Steuerbonus
Die Dachdämmung wird als Einzelmaßnahme an der Gebäudehülle über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) beim BAFA gefördert. Die aktuelle Richtlinie gilt seit dem 21. Juli 2026.
- Zuschuss: 15 % der förderfähigen Kosten, Mindestinvestition 300 € brutto.
- Höchstgrenze: 30.000 € förderfähige Kosten pro Jahr für die erste Wohneinheit (15.000 € für die Wohneinheiten 2 bis 6), mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) 60.000 €.
- iSFP-Bonus: plus 5 Prozentpunkte – aber nur, wenn die förderfähige Investition mindestens 30.000 € beträgt, und nur auf den Teil oberhalb der Standard-Höchstgrenze. Der iSFP muss bei Antragstellung vorliegen (mehr unter Sanierungsfahrplan).
- Energieeffizienz-Experte: Für den Antrag nötig; die Fachplanung und Baubegleitung wird separat gefördert.
- Ablauf: Vor Vorhabenbeginn beantragen. Bei Antragstellung muss ein Vertrag mit dem Dachdecker vorliegen, der unter der Bedingung der Förderzusage steht. Ein unbedingter Vertrag gilt als Vorhabenbeginn – dann gibt es keinen Zuschuss.
Was zählt zu den förderfähigen Kosten? Laut Infoblatt von KfW und BAFA gehören neben der Dämmung auch Abriss und Entsorgung der alten Deckung und Dämmung, Lattung, Unterspannbahn, Dampfbremse, die Neueindeckung, Dachrinnen, Fallrohre und Klempnerarbeiten, Reparaturen am Dachstuhl sowie Gerüst dazu – jeweils nur in Verbindung mit der geförderten Dämmung. Eine reine Neueindeckung ohne Dämmung wird nicht gefördert. Einen Überblick über alle Hüllenmaßnahmen gibt der Beitrag Förderung für Dämmung und Fenster.
Ergänzungskredit: Mit einer BAFA-Zusage, die höchstens zwölf Monate alt ist, können Sie über Ihre Bank den KfW-Ergänzungskredit (358/359) beantragen – bis zu 120.000 € je Wohneinheit. Selbstnutzer mit einem Haushaltseinkommen bis 90.000 € erhalten im Programm 358 einen zusätzlichen Zinsvorteil.
Steuerbonus statt Zuschuss: Wer selbst im Haus wohnt und das Gebäude älter als zehn Jahre ist, kann alternativ 20 % der Kosten über drei Jahre von der Steuerschuld abziehen (§ 35c EStG; 7 %, 7 % und 6 %, höchstens 40.000 € pro Objekt). Voraussetzung sind ein Fachunternehmen, dessen Bescheinigung nach amtlichem Muster und eine Überweisung auf das Konto des Unternehmens. BAFA-Zuschuss, § 35c und die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen (§ 35a) lassen sich für dieselbe Maßnahme nicht kombinieren. Details unter Steuerbonus für energetische Sanierung.
Rechenbeispiel: Zuschuss oder Steuerbonus?
Angenommene Werte: Einfamilienhaus, 140 m² Dachfläche, Aufsparrendämmung mit Neueindeckung zu 170 €/m² (23.800 €) plus 3.000 € für Gerüst und Entsorgung – zusammen 26.800 € förderfähige Kosten. Die Anforderungen an U ≤ 0,14 werden erfüllt.
| Weg | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| BAFA-Zuschuss ohne iSFP | 15 % × 26.800 € | 4.020 € |
| BAFA mit iSFP | Investition unter 30.000 € → kein Bonus | 4.020 € |
| Steuerbonus § 35c | 20 % × 26.800 €, verteilt auf drei Jahre | 5.360 € |
In diesem Beispiel bringt der Steuerbonus mehr – allerdings nur, wenn in den drei Jahren genug Einkommensteuer anfällt, und das Geld kommt später. Läge die Investition bei 40.000 €, ergäbe der Zuschuss mit iSFP 4.500 € (15 % auf 30.000 €) plus 2.000 € (20 % auf die weiteren 10.000 €) = 6.500 €; der Steuerbonus läge bei 8.000 €. Der Zuschuss lässt sich dafür mit dem Ergänzungskredit verbinden. Rechnen Sie beide Wege mit Ihren eigenen Zahlen durch.
Häufige Fehler
- Vertrag zu früh unterschrieben: Ohne Bedingung zur Förderzusage ist der BAFA-Zuschuss verloren.
- Nur nach gesetzlichem Mindestwert gedämmt: U = 0,24 erfüllt das GModG, reicht aber nicht für Zuschuss oder Steuerbonus.
- Neueindeckung ohne Dämmung: Wer nur die Ziegel tauscht, verschenkt die Chance auf Förderung von Gerüst und Deckung – und macht die Dämmung später teurer.
- Luftdichtheit vernachlässigt: Undichte Dampfbremsen führen zu Feuchteschäden in der Dämmung. Achten Sie auf saubere Anschlüsse und fragen Sie nach einer Luftdichtheitsmessung.
- PV nicht mitgedacht: Unterkonstruktion, Kabelwege und Statik lassen sich bei offener Dachfläche einfacher vorbereiten.
Häufige Fragen
Muss ich bei einer Neueindeckung dämmen?
In der Regel ja: Wird die Dachdeckung einschließlich der Lattung erneuert, verlangt das GModG einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K). Ausnahmen gelten, wenn höchstens 10 % der Fläche betroffen sind oder das Dach nach 1983 bereits nach den damaligen Regeln gedämmt wurde. Bei begrenzter Sparrenhöhe genügt die höchstmögliche Dämmdicke.
Wird das Gerüst gefördert?
Ja, als Umfeldmaßnahme – aber nur zusammen mit einer geförderten Dämmmaßnahme. Gleiches gilt für Neueindeckung, Dachrinnen und Entsorgung.
Wie lange hält ein neues Ziegeldach?
Das BBSR setzt für Deckungen aus Ziegel oder Betondachsteinen eine Nutzungsdauer von mindestens 50 Jahren an. Lattung, Abdichtungen und Anschlüsse können früher Wartung brauchen.
Kann ich die Handwerkerkosten nach § 35a absetzen?
Ja, 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € im Jahr – aber nicht für eine Maßnahme, für die Sie bereits den BAFA-Zuschuss, einen geförderten Kredit oder den Steuerbonus nach § 35c nutzen. Für energetische Dachsanierungen ist § 35c meist deutlich günstiger.
Quellen
- co2online: Dachdämmung – Kosten und Möglichkeiten
- Verbraucherzentrale: Tipps zur Wärmedämmung
- Umweltbundesamt: Bessere Gebäudedämmung
- BBSR: Nutzungsdauern von Bauteilen
- § 36 GModG – Anforderungen bei Änderung bestehender Gebäude
- Anlage 7 GModG – Höchstwerte für Außenbauteile
- § 35 GModG – Nachrüstung oberste Geschossdecke
- BAFA: Förderung Gebäudehülle
- KfW/BAFA: Infoblatt förderfähige Maßnahmen und Leistungen (PDF)
- KfW: Ergänzungskredit Einzelmaßnahmen (358/359)
- § 35c EStG – Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen
- ESanMV Anlage 2 – Anforderungen an Dachflächen
- § 35a EStG – Handwerkerleistungen
Stand: Oktober 2026. Das Rechenbeispiel beruht auf angenommenen Werten. Kosten sind Richtwerte und können regional und je nach Dach stark abweichen; maßgeblich sind die Angebote der Fachbetriebe, die aktuellen Förderrichtlinien und die geltenden Gesetze. Dieser Artikel ersetzt keine Energie-, Rechts- oder Steuerberatung.