Eine Heizkostenabrechnung zu prüfen lohnt sich: In einer Stichprobe von co2online und Finanztip aus dem Jahr 2019 wiesen vier von fünf geprüften Abrechnungen Mängel oder Auffälligkeiten auf. Als Mieterin oder Mieter haben Sie nach Zugang der Abrechnung zwölf Monate Zeit für Einwendungen und dürfen die Belege einsehen. Wird nicht wie vorgeschrieben nach Verbrauch abgerechnet, können Sie Ihren Anteil um 15 Prozent kürzen – in bestimmten Fällen um 3 Prozent.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Frist für den Vermieter: Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei Ihnen sein – sonst ist eine Nachforderung in der Regel ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).
- Frist für Sie: Einwendungen spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung, am besten in Textform.
- Verteilung: 50 bis 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch, der Rest nach Fläche (§§ 7, 8 HeizkostenV).
- Kürzungsrechte: 15 % ohne verbrauchsabhängige Abrechnung, 3 % bei fehlender Fernablesbarkeit, fehlenden Verbrauchsinformationen oder fehlender CO₂-Kostenaufteilung.
- Belegeinsicht: Sie dürfen Rechnungen, Ableseprotokolle und Verträge einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB).
- Vergleich: Laut Heizspiegel 2026 kostete das Heizen einer 70-m²-Wohnung 2025 mit Erdgas rund 1.170 Euro, mit Fernwärme rund 1.295 Euro.
Fristen: Wann die Abrechnung kommen muss
Über Vorauszahlungen für Betriebskosten – dazu gehören die Heizkosten – muss jährlich abgerechnet werden. Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums bei Ihnen eingehen. Endet der Zeitraum am 31. Dezember 2025, ist also der 31. Dezember 2026 der letzte Tag. Kommt die Abrechnung später, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben müssen Sie dagegen auch aus einer verspäteten Abrechnung erhalten.
Für Ihre Einwendungen gilt ebenfalls eine Frist: Sie müssen sie dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Danach sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen. Notieren Sie deshalb das Datum, an dem die Abrechnung bei Ihnen eingegangen ist.
So wird verteilt: Verbrauch und Fläche
Bei zentraler Heizung schreibt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Sie hat Vorrang vor abweichenden Regeln im Mietvertrag – außer in Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt (§ 2).
- Heizung (§ 7): mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Kosten nach erfasstem Verbrauch, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche. In Gebäuden, die den Wärmeschutz von 1994 nicht erfüllen, mit Öl oder Gas beheizt werden und überwiegend gedämmte Leitungen haben, sind 70 Prozent nach Verbrauch Pflicht.
- Warmwasser (§ 8): ebenfalls 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Fläche.
- Verbundene Anlagen (§ 9): Erzeugt eine Anlage Heizung und Warmwasser, muss die Wärmemenge für Warmwasser grundsätzlich mit einem Wärmezähler gemessen werden; nur ausnahmsweise darf sie nach Formel bestimmt werden.
- Umlagefähige Kosten (§ 7 Abs. 2): Brennstoff bzw. Wärmelieferung, Betriebsstrom, Wartung und Reinigung, Immissionsschutzmessung, Miete und Ablesung der Messgeräte sowie Abrechnung. Reparaturen gehören nicht dazu.
Rechenbeispiel: Ihren Anteil nachrechnen
| Position | Wert |
|---|---|
| Heizkosten des Gebäudes (ohne Warmwasser) | 24.000 € |
| Verteilerschlüssel | 70 % Verbrauch / 30 % Fläche |
| Grundkosten: 7.200 € ÷ 1.200 m² Gesamtfläche × 70 m² | 420 € |
| Verbrauchskosten: 16.800 € ÷ 100.000 Einheiten × 6.000 Einheiten | 1.008 € |
| Ihr Heizkostenanteil | 1.428 € |
Mit den Gesamtkosten, dem Verteilerschlüssel, der Gesamtfläche und der Summe aller Verbrauchseinheiten aus Ihrer Abrechnung können Sie diese Rechnung selbst nachvollziehen. Geht sie nicht auf, ist das ein konkreter Grund für eine Nachfrage.
Die häufigsten Fehler
- Falscher Zeitraum: Kosten für Monate vor Ihrem Einzug oder nach dem Auszug. Bei einem Mieterwechsel ist eine Zwischenablesung vorgeschrieben (§ 9b HeizkostenV).
- Fehlende Vorauszahlungen: Vergleichen Sie die angerechneten Abschläge mit Ihren Kontoauszügen.
- Falsche Wohnfläche: Sie beeinflusst den Grundkostenanteil direkt.
- Unplausible Verbrauchswerte: falsche Zählernummer, großer Sprung zum Vorjahr, Schätzung trotz möglicher Ablesung. Geschätzt werden darf nur bei Geräteausfall oder anderen zwingenden Gründen; betrifft das mehr als 25 Prozent der Fläche, muss alles nach Fläche verteilt werden (§ 9a).
- Reparaturen als Heiznebenkosten: Achten Sie auf Begriffe wie „Instandsetzung“ oder „Störungsbeseitigung“.
- Hoher Betriebsstrom oder unklare Warmwasserkosten: In der Stichprobe von 2019 war der Warmwasseranteil bei 60 Prozent der Abrechnungen auffällig, der Betriebsstrom bei jeder fünften.
- Fernwärme nur als Gesamtsumme: Fragen Sie nach Arbeits- und Grundpreis sowie nach Preisänderungen. Hintergründe zu Preisen erklärt unser Beitrag zu den Fernwärme-Kosten.
Kürzungsrechte: 15 und 3 Prozent
| Grund | Kürzung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Heiz- oder Warmwasserkosten werden entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet (z. B. nur nach Fläche) | 15 % des nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Anteils | § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV |
| Keine fernablesbaren Messgeräte, obwohl Pflicht | 3 % | § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV |
| Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nach § 6a fehlen oder sind unvollständig | 3 % | § 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV |
| CO₂-Kostenanteil des Vermieters bei Gas- oder Ölheizung nicht ermittelt oder nicht ausgewiesen | 3 % der Heizkosten | § 7 Abs. 4 CO2KostAufG |
Fernablesbarkeit: Seit dem 1. Dezember 2021 eingebaute Zähler und Heizkostenverteiler müssen fernablesbar sein. Ältere, nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV), sofern das nicht technisch unmöglich oder unverhältnismäßig ist. Bei fernablesbaren Geräten muss der Vermieter Ihnen außerdem monatlich Verbrauchsinformationen mit Vorjahres- und Vergleichswerten mitteilen (§ 6a).
CO₂-Kosten: Bei Gas- und Ölheizungen muss die Heizkostenabrechnung den Anteil an den CO₂-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen ausweisen. Wie die Aufteilung funktioniert, erklärt unser Beitrag zum CO₂-Preis beim Heizen.
Schritt für Schritt: So gehen Sie vor
- Unterlagen bereitlegen: Abrechnung, Mietvertrag, Vorjahresabrechnung, Kontoauszüge, eigene Ablesefotos.
- Formales prüfen: Zeitraum, Zugangsdatum, Wohnfläche, Vorauszahlungen, Verteilerschlüssel.
- Nachrechnen: Ihren Anteil wie im Beispiel oben sowie Kostenanteil minus Vorauszahlungen.
- Fragen formulieren: konkret je Position, etwa „Wie setzt sich der Betriebsstrom zusammen?“
- Belegeinsicht verlangen: schriftlich, mit Ihrer Fragenliste. Der Vermieter darf die Belege auch elektronisch bereitstellen.
- Einwendungen in Textform: bei Bedarf vorsorglich, solange Belege fehlen. Zahlen Sie eine strittige Nachforderung, kann der Zusatz „unter Vorbehalt“ sinnvoll sein.
- Beratung nutzen: Mietervereine prüfen Abrechnungen für Mitglieder meist kostenlos; der Basis-Check der Verbraucherzentrale bezieht auf Wunsch die Heizkostenabrechnung ein.
Sind Ihre Heizkosten hoch? Der Vergleich
| Energieträger | Abrechnungsjahr 2025 | Prognose 2026 |
|---|---|---|
| Erdgas | 1.170 € (+14 %) | 1.120 € |
| Heizöl | 1.030 € (±0 %) | 1.275 € |
| Fernwärme | 1.295 € (+6 %) | 1.310 € |
| Wärmepumpe | 715 € (+5 %) | 735 € |
| Holzpellets | 735 € (+20 %) | 860 € |
Liegen Ihre Kosten deutlich darüber, muss die Abrechnung nicht falsch sein – Gebäudezustand, Lage der Wohnung und Heizverhalten spielen eine große Rolle. Ein Abgleich mit dem Heizspiegel zeigt aber, ob sich ein genauerer Blick lohnt. Wie Sie den Verbrauch selbst senken, lesen Sie in unseren Beiträgen Heizkosten sparen und Warmwasser sparen.
Häufige Fragen
Muss ich eine Nachzahlung sofort leisten?
Ein Widerspruch allein klärt nicht automatisch, ob die Nachzahlung fällig ist. Bei hohen oder strittigen Beträgen sollten Sie sich vor dem Zurückhalten beraten lassen. Zahlen Sie unter Vorbehalt, können Sie zu viel Gezahltes später zurückfordern.
Darf der Vermieter meinen Verbrauch schätzen?
Nur wenn er wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden konnte. Dann wird auf Basis früherer Zeiträume, vergleichbarer Räume oder des Durchschnitts geschätzt (§ 9a HeizkostenV). Lassen Sie sich Grund und Methode erklären.
Gilt das auch für Wohnungseigentümer?
Die HeizkostenV gilt auch für Wohnungseigentum. Die Kürzungsrechte nach § 12 gelten aber nicht im Verhältnis zwischen einzelnem Eigentümer und Gemeinschaft. Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, kann Ihr Mieter sie Ihnen gegenüber geltend machen.
Was passiert, wenn ich die Abrechnung nie erhalte?
Nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist kann der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr fordern. Ein mögliches Guthaben aus Ihren Vorauszahlungen können Sie trotzdem verlangen – fordern Sie die Abrechnung schriftlich an.
Quellen
- co2online: Heizkostenabrechnung prüfen – so finden Sie Fehler (Stand 22.09.2026)
- co2online: Pressemitteilung Heizspiegel 2026 (PDF)
- Heizspiegel für Deutschland
- § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten
- § 5 HeizkostenV – Ausstattung zur Verbrauchserfassung
- § 6a HeizkostenV – Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen
- § 7 HeizkostenV – Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
- § 9a HeizkostenV – Kostenverteilung in Sonderfällen
- § 9b HeizkostenV – Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel
- § 12 HeizkostenV – Kürzungsrecht
- § 7 CO2KostAufG – Abrechnung des CO₂-Kostenanteils
Stand: Oktober 2026. Das Rechenbeispiel beruht auf angenommenen Werten. Maßgeblich sind Ihr Mietvertrag sowie die geltenden Gesetze und Verordnungen. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung; bei Streitfällen helfen Mietervereine, Verbraucherzentralen oder Fachanwältinnen und Fachanwälte für Mietrecht.